Для людей, сколько-нибудь разбирающихся в экономике не секрет, что нынешний мировой финансовый кризис — серьезнейший за все прошедшее столетие. С ним может сравниться разве что Великая депрессия 30-х годов прошлого века. Нестабильность финансовых рынков в условиях кризиса заставляет серьезно задуматься о способах вложения свободных денег. Курс валют в таких условиях непредсказуем, надежность банков в одночасье может оказаться под вопросом, а, значит, и доходность и ликвидность долгосрочного вложения в эти активы — также весьма сомнительна. Для небольших инвестиций остаются металлы и недвижимость.
За прошлый год жилая недвижимость потеряла до 40% в цене, а прогнозы экспертов относительно динамики цен на квартиры подчас прямо противоположны. За рост цен говорит то, что цены вплотную приблизились к величине себестоимости строительства. В противовес выступают предостережения экономистов, утверждающих, что к весне 2010 года страну ждет масштабный рост безработицы и серьезное сокращение платежеспособного спроса, а, значит, так или иначе пострадают бизнесы, доходы от которых солидной своей частью попадали на рынок недвижимости.
Видимо, под действием этих противоборствующих сил, цена на недвижимость будет искать точку равновесия, и останется на прежнем уровне с тенденцией к росту. Однако, рост цен на квартиры ожидается на уровне 8–10% в год, что едва покроет проценты по ипотечному кредиту. Таким образом, инвестиционная квартира больше не принесет владельцу фантастического дохода, но она вполне поможет сохранить вложенные в нее деньги. Так что купить квартиру — это всё ещё неплохое вложение. Так как ожидаемая доходность от роста цены в 8–10% все-таки очень мала, и повлиять на нее нельзя, на первый план выходит максимизация дохода от сдачи в аренду.
Какую же квартиру купить, чтобы выгодно сдать ее в аренду, не вкладывая при этом лишнего в ремонт и отделку? Практика показывает, что наиболее привлекательны для арендаторов квартиры недалеко от метро или в районах с развитым транспортом, зелеными зонами, неплохой экологией. Наилучший вариант — новая застройка в ЮАО, ЮЗАО, ЗАО, чуть менее предпочтительны СВАО и САО. В остальном оптимальным вариантом для сдачи в аренду будет 1-комнатная квартира в новом доме серии П-44Т. При этом 1 этаж исключен, лучше, если квартира будет расположена выше 5 этажа. Двор и подъезд должны быть чистыми и уютными.
Например, 1-комнатная квартира 38 кв.м. в ЮАО недалеко от метро «Улица Ак. Янгеля» обойдется в 5–5,7 млн. руб., или в 5,1–6 млн. руб. с учетом несложного ремонта. Сдать такую квартиру можно будет за 23–25 тыс. руб. без мебели, или на 2 тыс. руб. дороже, если укомплектовать квартиру мебелью. Несложные расчеты показывают, что доходность аренды таких квартир может составить от 4 до 7% годовых.
Что касается перспективы сохранения вложенных средств, новые 1-комнатные квартиры гораздо медленнее теряют в цене по сравнению с практически равноценными им 2-комнатными 9-этажками, не говоря уже о «хрущевках» — спрос на них падает с каждым годом. «Хрущевки» же — вложение особенно рискованное из-за существующих планов сноса такого жилья. Со временем падает и ликвидность такого жилья: за 5–10 лет и без того старая 5-9-этажка станет еще менее востребованной рынком.
Собираясь купить квартиру, пользуйтесь услугами профессиональных риэлторов. Для них любые операции с недвижимостью, будь то продажа или приватизация жилья — хорошо знакомые многократно совершённые операции, поэтому никаких проволочек не возникнет!
Статьи: коммерческая недвижимость
Алекс Недвижимость 
08 апреля 2010
Обсудить на форуме
