Алекс недвижимость – аренда офисов, складов / Что нужно знать об аренде офиса

Что нужно знать об аренде офиса

Продажа офисов в Москве остается очень прибыльным делом, т.к. очень многие компании и организации стараются открыть свое представительство в столичном городе. Кроме них имеется огромное количество небольших фирм, компаний и предпринимателей, работающих в Москве и Московской области, которым тоже нужен свой офис. Но купить офис, да еще в Москве – стоит очень дорого, поэтому многие предпочитают арендовать помещения под офис.
Чтобы обезопасить себя от дальнейших имущественных споров с арендодателем, нужно правильно составить договор аренды, оговорив в нем как можно больше условий, касающихся обязательств, которые должна соблюдать каждая сторона.
Первое, что нужно знать, это то, что договор аренды, если он составлен на срок больше года, подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Договоритесь заранее, кто будет оформлять регистрацию. Если срок договора не указан, то он считается бессрочным и его можно расторгнуть, уведомив противоположную сторону о прекращении договора за три месяца. Если договор аренды составлен на срок до года, то его можно не регистрировать. Поэтому многие договора составляют на срок в 364 дня – меньше года.
Самым существенным пунктом договора аренды является стоимость аренды. Без этого пункта договор вообще не может вступить в законную силу. Аренда офисов в Москве – вещь не дешевая, поэтому этот вопрос лучше всего осветить в договоре как можно подробнее. К тому же пропуск два раза подряд арендной платы может повлечь за собой расторжение договора аренды, так что отнеситесь к этому вопросу очень серьезно и просчитайте все его составляющие заранее (стоимость ремонта, коммунальных платежей, возможно, стоимость автомобильной стоянки...).
Цена аренды может исчисляться из стоимости одного квадратного метра или за всю площадь целиком. Законодатель допускает оба варианта, лишь бы обе стороны были согласны, что должно подтверждаться подписями в договоре аренды. Самым желательным вариантом для арендатора является, конечно, фиксированная цена аренды. При этом нужно указать срок, после которого арендодатель может изменять арендную плату. Если этот пункт опущен, то по умолчанию он равен одному году с начала действия договора. Можно также оплачивать аренду бартером – товарами, которые производятся компанией арендатора.
Кроме этого нужно заранее договориться о том, кто будет оплачивать коммунальные платежи, кто и когда будет делать ремонт, в какие сроки и кто будет этот ремонт оплачивать. Если помещение, которое вы хотите арендовать, нуждается в ремонте, то имеет смысл договориться о том, чтобы время ремонта не входило в срок аренды. Стоимость такого ремонта арендодатель должен будет вам компенсировать – это может быть возврат денег, временное уменьшение арендной платы или что-то еще. И обязательно заранее обговорите смету расходов, в которую должен будет уложиться ремонт.
Перед тем, как снять офис в Москве, для того, чтобы избежать дальнейших споров и недоразумений, обязательно настоите на подписании передаточного акта помещения, в котором должны быть указаны все недостатки как можно подробнее. Этот документ подписывается в присутствии свидетелей и бывает очень полезен в случае возникновения имущественных споров.
Если вопрос ремонта в договоре не оговорен отдельно, то по умолчанию считается, что текущий ремонт должен оплачивать арендатор, т.е. вы, а капитальный ремонт – арендодатель. Но эти положения можно изменить по желанию сторон, прописанному в договоре.
Если вы арендуете офис, в котором только что проведен ремонт, то рекомендуется заключить предварительный договор, который гарантирует вам заключение основного договора аренды. При этом нужно будет внести предварительную арендную плату, которая потом будет учтена или в оплате первого, или последнего месяца аренды.
Оплата различных коммунальных платежей, телефона, Интернета, вывоза мусора может существенно увеличить стоимость аренды, поэтому просчитайте все заранее и договоритесь о том, кто и за что будет платить. Если этот пункт в договоре не будет оговорен, то по закону, оплата коммунальных платежей лежит на собственнике помещения. Но лучше все вопросы коммунальных платежей отразить в договоре, так как устные договоренности юридической силы не имеют.
Кроме этих существенных моментов, в договоре аренды должны быть освещены следующие вопросы:

очень подробные реквизиты помещения – адрес, с указанием этажа, номера комнаты, метража, поэтажной схемы с указанием расположения сдаваемого помещения;

указание на документ, на основании которого арендодатель распоряжается своей недвижимостью;

срок аренды, который может отличаться от срока договора аренды (например, если передаточный акт помещения по срокам не совпадает со сроком начала аренды);